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借地に空き家が建っている場合、借地契約が満了し土地を利用する必要がなくなったら、土地を地主に返却することになります。
その際、空き家を解体工事によって取り壊し、更地にして返却するのが一般的です。
借地に建てられていた空き家を解体工事する際、いろいろな手続きが必要になります。
今回は借地返却を目的とるす解体工事で気をつけるべき点について考えてみましょう。

借地に関して多くのトラブルが発生

借地を貸主に返却する際、多くのトラブルが発生しているようです。
不動産の賃貸では、貸主と借主の間で賃貸借契約が交わされますが、その際、立場が弱くなるのが借主です。そのため、土地の有効活用を目的とする貸主は、借主に対して「明け渡し要求」を強制したり、地代の割り増しを求めたりして度々トラブルが生じていました。
そこで、借地に関して起こるトラブルに対処するためさまざまな法律が定められてきましたが、その中に借地権の更新を定めた「旧借地法」と新しい「借地借家法」があります。
この二つの法律の違いは何でしょうか。「旧借地法」と「借地借家法」は、契約期間や借地権の更新手続きに違いがあり、借地契約した時期によって適用される法律が定められ変わってきます。
「旧借地法」は、平成4年7月31日以前に借地契約した場合に当てはまり、「借地借家法」は、平成4年8月1日以降に借地契約した借地に当てはまります。

借地返却のための解体工事

借地を更地にして返却する際、どんな手順に沿って解体工事を進めていけばよいのでしょうか。借地を更地にして返却する際に必要な手続きを見てみましょう。

・貸主との打ち合わせ

土地の貸主に何の相談もなく家屋の解体工事を行なってしまうと、後でトラブルや言い争いの原因になってしまうので気を付けましょう。
まずは、貸主に土地の借地権や建物の買い取りは可能かどうか、また解体工事が必要かどうかを確認しましょう。
また、借地上の家屋の解体工事をして更地にする場合、いつまでに土地を更地にして返却すればいいのかを貸主とよく相談することが求められます。

・解体工事業者を選ぶ

解体工事業者を選ぶときに注意したい点は、複数の解体工事業者から見積もりを取るということです。
複数の解体工事業者から見積もりをもらって比較検討することが重要です。そうすれば、解体工事の相場が把握できるだけでなく、想定外に解体工事費が高額になってしまうことを避けられます。
単に見積金額が安すぎる解体工事業者には気を付けましょう。なぜなら、解体工事業者の中には、不法投棄などの違法な投棄を行い、解体工事費用を安くしている解体工事業者もあります。
重要視しなければならない点は、解体工事の担当者とスムーズにコミュニケーションがおれるかどうかです。担当者とよい関係を築けていれば、なにか不審に思った点や疑問に思った点をスムーズに解決することができます。

・解体工事によって土地を更地にする

実際に解体工事を行なう前に、必ず着工前の挨拶を行いましょう。
解体工事中には、なにかと近隣住民の方々に迷惑をかけてしまうものです。ですから、業者の担当者と一緒に、着工前の約一週間前には、挨拶に出向きましょう。
ここで注意したい点は、できるだけ解体工事業者の担当者と一緒に挨拶に行くという点です。解体工事業者によっては、担当者が近隣住民への着工前挨拶を行ってくれるところもありますが、できれば施主さんも一緒に挨拶に伺いましょう。
そうすることで、近隣住民の方々と良い関係が築け、解体工事中に起こるかもしれないトラブルを最小限に抑えることができます。解体工事が終わったら、整地して貸主に土地を返却することも忘れないようにしましょう

・建物滅失登記を行う

建物を解体工事してから一か月以内に、法務局に「建物滅失登記」を行う必要があります。
「建物滅失登記」とは、建物が解体工事によって取り壊されたことを役所に届けるためのものです。「建物滅失登記」を怠れば、固定資産税などの課税が引き続き行われてしまうので注意が必要です。

まとめ

貸主に土地を返却する際、契約条項に従い解体工事を行なって更地にして返却する必要が生じることもあるでしょう。
解体工事を行うことで、貸主は返却された土地を有効利用できます。
しかし、解体工事を行なう前に、借主は貸主ときちんとコミュニケーションをとることで、最善の方法を選択でき、トラブルが起こることを防げます。
借主は、決して自分だけで判断しないように注意しなければなりません。
そして、解体工事が終わったら「建物滅失登記」を行なうことも忘れないようにしましょう。