コラム 空き家の放置に対処する「リフォーム」の目的 自分が「住むため」あるいは「賃貸や売却で利益を得るため」という理由から、空き家を「リフォーム」または「リノベーション」する人が増えています。 しかし、いざ「リフォーム」しようと思っても「工事費はいくらかかるのか」、または「どのような工事が必要なのか」と不安に感じる人も多いことでしょう。 今回は、空き家のリフォームのメリットとデメリット、そして必要な工事の決め方についてみてみましょう。 空き家のリフォーム目的を明確にする まず始めに行うべき事柄は、どのような目的でリフォームまたはリノベーションしたいのか、その理由を考えることです。 すでに親元を離れマイホームを持っている人は、亡くなった親族から相続した空き家の使い道について考えているかもしれません。「自分で住むためにリフォームしたい」「賃貸物件として利用したい」と考えている人もいらっしゃるでしょう。 適切なリフォームまたはリノベーションを行なうためには、その工事の目的を明確にすることが大切です。 工事の目的を明確にするために、リフォームまたはリノベーションのメリットとデメリットについて考えてみましょう。 空き家のリフォームのメリット 空き家をリフォームまたはリノベーションするメリットの一つに「資産価値の増加」を挙げることができます。 空き家は、日常的に窓を開けて空気の入れ替えをすることが難しくなるため、湿気が空き家の内部に溜まりやすいという欠点があります。大阪市でも夏場はとても暑くなるため高温多湿が原因で、空き家内にカビや虫が発生したり、木造住宅の場合は木材が傷みやすくなったりします。 さらに、時の経過とともに、空き家の内部の壁紙などは徐々に汚れてはがれていきます。そのような空き家を、リフォームやリノベーションによって蘇らせることができれば、「資産」としての価値が上がることになります。空き家のオーナーが自分でその住宅に住むのなら、オーナーは快適な暮らしを送ることができ、また「売却する」にしても「賃貸物件として貸し出す」にしても買い手や借り手が見つかりやすくなります。 さらに、「倒壊」や「犯罪」のリスクの減少にも繋がります。空き家が放置されると、老朽化や劣化が原因で起こる「倒壊」や、放火などの「犯罪」の危険性が増大します。もし、空き家が「倒壊」してしまったら周辺地域の住民に大きな迷惑がかかりますし、誰かに損害を与えてしまったら、賠償責任を負う事態に発展してしまいます。 しかし、リフォームやリノベーションを行うことで、これらの危険を未然に防ぐことができるでしょう。 空き家のリフォームのデメリット 空き家のリフォームとリノベーションを行うことのデメリットの一つは、「費用がかかる」ということです。 特に、空き家がひどく老朽化していれば、一部分だけをリフォームするつもりでいても、フルリノベーションの工事を行わなくてはならなくなることもあり、さらに費用がかかります。また、1981年よりも前に建築された住宅の場合、旧耐震基準を元に設計されているので、新たな耐震補強が必要になる可能性があります。 空き家のリフォーム、工事方法の決め方 空き家になっていた期間が短く、築年数が浅い物件ならば大きな手を加えないでリフォームすることができます。しかし、築年数が古く、空き家となっていた期間が長いと、全体的なリノベーションをしなければならないかもしれません。 ですから、一口に「リフォーム」と言ってもいろいろな工事の方法があります。特に、構造部分の劣化やシロアリ被害、また耐震性や断熱性などは素人の目からでは分かりにくいので、専門家に本格的なインスペクション（住宅診断）してもらう事をおすすめします。 インスペクションは、おおよそ5万円から10万円くらいの費用で行うことができ、その診断結果をもとに必要なリフォームの工事方法を決めることができます。 売却目的ならば、最低限のリフォームに抑えることもできます。中古住宅購入者の中には、購入後に自分でリノベーションする人もいます。そのような人に向けて空き家を売却する目的ならば、柱や壁の補強、カビの生えた壁紙の張替え、または外壁の修繕などの最低限の工事に抑えられ費用も節約できます。 まとめ 状態の悪い空き家を放置していると、行政から「特定空き家」に指定されてしまいます。 そうなると、「住宅用地に係る特例」処置が解除され、固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がってしまいます。 ですから、空き家オーナーには空き家放置に対して早めの対応が求められています。適切なリフォームを行って、空き家を効果的に利用していきましょう。
